三菱地所物流1口を購入（2024/1〜3）

三菱地所物流REITを購入

2024/2に物流REITの一角である、三菱地所物流REITを1口新規購入しました。

物流系REITは以前からウォッチしていたのですが、コロナショック後の物流系REITは堅調に推移していて割高感があったため、これまで買付は見送っていました。

最近ようやく魅力的な水準となってきたため、多少の下落も覚悟しつつ買付を開始した次第です。

・保有物件の9割以上は物流施設で、残りの割合で物流施設以外も保有しています。物件の場所は首都圏が5割、残りはその他地域で、投資比率も上位5物件で50%程度。物件の分散が効いており、天災や戦争などの地政学的リスクもヘッジできています。

・LTV（有利子負債比率）は40%弱、有利子負債に占める長期有利子負債比率は概ね90％以上を推移。金利の変動にもある程度耐性がありそうです。

・賃料改定にも積極的で、分配金は基本的に右肩上がり。利回りが高いだけの銘柄と異なり、今後も増配が見込めそうです。

総論としては長期保有向きの銘柄だと言えそうです。現状コロナ期の割高感も解消されつつあり、（購入時の）利回りは4.5%を超え（現在は物件売却益が乗り5％近くまで上昇し）たことから、投資タイミングとしては悪くないと思います。

今後も再度下落するようであれば、積極的に拾っていきたいと思える銘柄です。

最近はREITが全体的に下落していて、コロナショック時の水準まで下がっています。

考えられる理由はいくつかあると思いますが、最大の理由は日銀のマイナス金利解除→ゼロ金利解除→金利正常化という流れによる収益悪化を織り込んでいる、というものでしょうか。

他にも地銀の損益通算のための売りなどもあったのかもしれませんが、あったとしてもこの辺りは一時的なものですね。

いずれにせよ日銀の金利政策がどのように推移していくかを注意深く見守る必要がありそうです。

高配当株投資は基本的に逆張り投資になることが多いため、現在のような逆風のタイミングではむしろ積極的に買い向かっていきたいと思います。